Por qué la due diligence define el resultado
El precio se discute un rato; los problemas de un inmueble mal revisado se arrastran durante años. La due diligence es el proceso de verificar, antes de comprometerse, que la propiedad es lo que dice ser: que el vendedor puede vender, que no arrastra deudas ni litigios, que el estado físico es el que se ve y que la operación cierra bien en lo fiscal. En Uruguay, donde el marco jurídico es sólido, eso no significa que se pueda saltear el control: significa que el control bien hecho da mucha tranquilidad.
El estudio de título
El corazón de la due diligence uruguaya es el estudio de títulos. Un escribano analiza la cadena de transmisiones hacia atrás para confirmar que la propiedad llegó de forma legítima al vendedor actual y que no hay vicios en el camino. Es un trabajo que en Uruguay tiene tradición y rigor, y que conviene encargar siempre antes de comprometer fondos. Un título limpio es la base sobre la que se apoya todo lo demás.
Registro de la Propiedad: certificados al día
Sobre el inmueble se solicitan los certificados registrales que muestran si pesan hipotecas, embargos, promesas inscriptas u otros gravámenes. Es la verificación que distingue lo que el vendedor dice de lo que figura inscripto. Ningún cierre prudente avanza sin tener estos certificados actualizados a la fecha más cercana posible a la firma.
Deudas y obligaciones del inmueble
- Contribución inmobiliaria y tributos municipales al día.
- Gastos comunes en propiedad horizontal: deuda con el edificio y estado del fondo de reserva.
- Servicios: OSE, UTE y demás, sin saldos pendientes que se transfieran.
- Tributos nacionales asociados, como el Impuesto al Patrimonio del vendedor donde corresponda.
Estado físico y situación de ocupación
Más allá del papel, hay que mirar el inmueble. Estado de la construcción, instalaciones, humedades, antigüedad de las reformas y, en propiedad horizontal, la salud del edificio. Igual de importante es la situación de ocupación: si está alquilado, qué contrato rige, qué plazo queda y en qué condiciones; si hay ocupantes, qué situación jurídica tienen. Comprar un activo ocupado sin entender la ocupación es comprar un problema con apariencia de oportunidad.
La capa fiscal de la operación
La compraventa tiene consecuencias fiscales que conviene anticipar: el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales que grava la operación, el tratamiento de la renta para el vendedor y, mirando adelante, qué Impuesto al Patrimonio e impuesto a la renta generará el activo según cómo se titule. Definir antes de firmar a nombre de quién o de qué vehículo se compra evita rehacer la estructura después, con costo y fricción.
Cerrar con criterio de operador
La due diligence no es un trámite para tachar casillas: es la oportunidad de descubrir, antes de pagar, todo lo que podría salir mal. Un buen proceso combina el estudio de títulos del escribano, los certificados registrales, la verificación de deudas, la inspección física y la mirada fiscal en un único cuadro de situación. Cuando todo eso cierra, el inversor firma sabiendo exactamente qué compra. Esto no es asesoría legal: es el método con el que un operador serio se acerca a cada operación en Uruguay.
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